購房政策宣傳系列（三）——婚姻家庭領(lǐng)域中的房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系
時(shí)間：2016-02-04 09:49:15 點(diǎn)擊數(shù)：3776
為進(jìn)一步普及房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，提高服務(wù)水平，積極踐行黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，市房管局從本周開始推出購房政策宣傳系列專題報(bào)道，旨在答疑解惑，解決市民在購房、選房及房屋交易過程中遇到的盲點(diǎn)問題,引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房。
夫妻雙方房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系的種類有哪些？
夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系是家庭財(cái)產(chǎn)關(guān)系的核心問題，既有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也有夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ā芳八痉ń忉屢?guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有；婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，即婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；夫妻一方所有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
實(shí)踐中，一般看購房合同簽訂的時(shí)間是在婚前還是在婚后來界定婚前房產(chǎn)和婚后房產(chǎn)。生活中有幾種特殊的情形特別提醒大家注意：
1、婚后由一方父母出資為子女購房的，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，即為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若雙方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，雙方按各自父母的出資份額按份共有，有約定的從約定。
2、夫妻一方婚前簽訂的房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的，離婚時(shí)房產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；不能達(dá)成協(xié)議的，法院可判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，未還的貸款為登記一方的個(gè)人債務(wù)。共同還貸及房產(chǎn)增值的部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
前述夫妻雙方房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系中房屋共有或歸配偶一方所有的情形，是根據(jù)我國《婚姻法》及司法解釋規(guī)定作出的分析。房屋登記機(jī)構(gòu)不是審判機(jī)關(guān)，夫妻雙方一旦發(fā)生糾紛或一方對(duì)登記在其名下的房產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、抵押等，房屋登記機(jī)構(gòu)不能徑行依法律規(guī)定、作出具有審判機(jī)關(guān)的法律文書效力的確權(quán)文書，勢(shì)必會(huì)造成登記流程不暢或引發(fā)其他糾紛。故此，當(dāng)事人、夫妻一方應(yīng)及時(shí)了解現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定及房屋登記程序和內(nèi)容，以維護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利，同時(shí)也可有效防止雙方糾紛出現(xiàn)或擴(kuò)大。
《物權(quán)法》對(duì)婚姻家庭財(cái)產(chǎn)的登記辦證有何影響？
物權(quán)法規(guī)定了確認(rèn)合法物權(quán)的規(guī)則，對(duì)婚姻家庭財(cái)產(chǎn)的登記辦證提供了新的法律依據(jù)。
《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自登記時(shí)發(fā)生效力?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)必須通過“登記制度”表彰于外，登記已成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效、變動(dòng)的公示手段，具有公信力?！段餀?quán)法》還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明，即物權(quán)法一般推定房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為該房產(chǎn)的合法權(quán)利人。
根據(jù)《房屋登記辦法》，登記機(jī)構(gòu)辦理登記一般依當(dāng)事人申請(qǐng)才能啟動(dòng)，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。而現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻購房通常以一方名義簽訂購房合同，又僅以一方名義申請(qǐng)登記，實(shí)際上共有的房屋產(chǎn)權(quán)就登記在了一方名下。致使?jié)撛诘模[形的）共有人現(xiàn)象普遍存在。
在《物權(quán)法》施行前，一般認(rèn)為登記在夫妻一方名下的房屋依據(jù)婚姻法屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在婚姻內(nèi)部，這種登記不影響共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但《物權(quán)法》實(shí)施后，因潛在的共有人未進(jìn)行房屋登記，登記機(jī)構(gòu)或第三人也難以判斷其實(shí)際共有情況，如果這種狀況下的房屋進(jìn)入市場交易，可能產(chǎn)生糾紛。因此，如確屬夫妻共有的房屋，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記（注明共有），并依據(jù)房屋登記簿確認(rèn)房屋權(quán)利，不宜再按照以往實(shí)踐中形成的固有認(rèn)識(shí)來認(rèn)定所謂的夫妻共有房屋。
這種僅登記在一方名下的共有房產(chǎn)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
在《物權(quán)法》確定了登記生效原則和善意取得制度后，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有房屋僅登記在一方名下，造成房屋所有權(quán)人和實(shí)際所有權(quán)人不一致，未經(jīng)夫妻另一方同意而擅自出售房產(chǎn)的情形發(fā)生時(shí)有發(fā)生，這不僅損害了潛在共有人的合法權(quán)益，可能也損害了購房人的利益，甚至?xí)?dǎo)致房屋交易秩序陷入混亂，房屋登記制度失去其應(yīng)有的功能。
《物權(quán)法》為了保護(hù)交易安全而確定了善意取得制度。例如：以丈夫一方名義登記的共有房屋被丈夫擅自出售給第三人，第三人并不知道該房屋實(shí)際的共有情況，而基于信賴登記簿記載事項(xiàng)購買了該房屋，支付了合理價(jià)款，并進(jìn)行了登記，善意第三人取得該房屋產(chǎn)權(quán)。事后，妻子一方以對(duì)賣房一事并不知情也不同意為由，要求解除合同。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，法院很可能會(huì)根據(jù)《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權(quán)處分，雙方訂立的房屋買賣合同無效。但《物權(quán)法》實(shí)施之后，法院就不會(huì)再支持妻子一方的請(qǐng)求，而是最大限度地保護(hù)善意第三人的利益。
夫妻一方應(yīng)怎樣保護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利？
可以通過夫妻財(cái)產(chǎn)加名增加自己作為共有人，使共有房屋的事實(shí)權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人一致，避免另一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。
從法律上來說，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有人。對(duì)于婚姻存續(xù)期間，實(shí)際為夫妻共有的房屋而僅登記在一方名下的婚后財(cái)產(chǎn)，雙方持身份證、結(jié)婚證、房產(chǎn)證去西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心申請(qǐng)辦理變更登記；若是夫妻一方在婚前購買的房產(chǎn)（婚前房產(chǎn)），并已辦理房產(chǎn)證的，在婚姻存續(xù)期間，雙方持身份證、結(jié)婚證、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證向產(chǎn)籍中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，添加配偶一方為房屋共有人，目前這種方式免征契稅。
建議購房者在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)慎重考慮要填寫的產(chǎn)權(quán)人姓名，共有房產(chǎn)的當(dāng)事人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)，就應(yīng)要求作為共有人一并登記，自然也無需加名了。
夫妻以外的其他人，如父母、子女、兄弟姐妹或其他親友要增加為房屋的共有人，怎么辦？
一般只能通過買賣或贈(zèng)與的方式辦理，這兩種方式均須繳納相關(guān)稅收，雙方持申請(qǐng)資料到西安市房產(chǎn)交易管理中心辦理。
夫妻雙方房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系的種類有哪些？
夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系是家庭財(cái)產(chǎn)關(guān)系的核心問題，既有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也有夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ā芳八痉ń忉屢?guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有；婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，即婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；夫妻一方所有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
實(shí)踐中，一般看購房合同簽訂的時(shí)間是在婚前還是在婚后來界定婚前房產(chǎn)和婚后房產(chǎn)。生活中有幾種特殊的情形特別提醒大家注意：
1、婚后由一方父母出資為子女購房的，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，即為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若雙方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，雙方按各自父母的出資份額按份共有，有約定的從約定。
2、夫妻一方婚前簽訂的房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的，離婚時(shí)房產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；不能達(dá)成協(xié)議的，法院可判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，未還的貸款為登記一方的個(gè)人債務(wù)。共同還貸及房產(chǎn)增值的部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
前述夫妻雙方房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系中房屋共有或歸配偶一方所有的情形，是根據(jù)我國《婚姻法》及司法解釋規(guī)定作出的分析。房屋登記機(jī)構(gòu)不是審判機(jī)關(guān)，夫妻雙方一旦發(fā)生糾紛或一方對(duì)登記在其名下的房產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、抵押等，房屋登記機(jī)構(gòu)不能徑行依法律規(guī)定、作出具有審判機(jī)關(guān)的法律文書效力的確權(quán)文書，勢(shì)必會(huì)造成登記流程不暢或引發(fā)其他糾紛。故此，當(dāng)事人、夫妻一方應(yīng)及時(shí)了解現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定及房屋登記程序和內(nèi)容，以維護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利，同時(shí)也可有效防止雙方糾紛出現(xiàn)或擴(kuò)大。
《物權(quán)法》對(duì)婚姻家庭財(cái)產(chǎn)的登記辦證有何影響？
物權(quán)法規(guī)定了確認(rèn)合法物權(quán)的規(guī)則，對(duì)婚姻家庭財(cái)產(chǎn)的登記辦證提供了新的法律依據(jù)。
《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自登記時(shí)發(fā)生效力?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)必須通過“登記制度”表彰于外，登記已成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效、變動(dòng)的公示手段，具有公信力?！段餀?quán)法》還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明，即物權(quán)法一般推定房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為該房產(chǎn)的合法權(quán)利人。
根據(jù)《房屋登記辦法》，登記機(jī)構(gòu)辦理登記一般依當(dāng)事人申請(qǐng)才能啟動(dòng)，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。而現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻購房通常以一方名義簽訂購房合同，又僅以一方名義申請(qǐng)登記，實(shí)際上共有的房屋產(chǎn)權(quán)就登記在了一方名下。致使?jié)撛诘模[形的）共有人現(xiàn)象普遍存在。
在《物權(quán)法》施行前，一般認(rèn)為登記在夫妻一方名下的房屋依據(jù)婚姻法屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在婚姻內(nèi)部，這種登記不影響共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但《物權(quán)法》實(shí)施后，因潛在的共有人未進(jìn)行房屋登記，登記機(jī)構(gòu)或第三人也難以判斷其實(shí)際共有情況，如果這種狀況下的房屋進(jìn)入市場交易，可能產(chǎn)生糾紛。因此，如確屬夫妻共有的房屋，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記（注明共有），并依據(jù)房屋登記簿確認(rèn)房屋權(quán)利，不宜再按照以往實(shí)踐中形成的固有認(rèn)識(shí)來認(rèn)定所謂的夫妻共有房屋。
這種僅登記在一方名下的共有房產(chǎn)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
在《物權(quán)法》確定了登記生效原則和善意取得制度后，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有房屋僅登記在一方名下，造成房屋所有權(quán)人和實(shí)際所有權(quán)人不一致，未經(jīng)夫妻另一方同意而擅自出售房產(chǎn)的情形發(fā)生時(shí)有發(fā)生，這不僅損害了潛在共有人的合法權(quán)益，可能也損害了購房人的利益，甚至?xí)?dǎo)致房屋交易秩序陷入混亂，房屋登記制度失去其應(yīng)有的功能。
《物權(quán)法》為了保護(hù)交易安全而確定了善意取得制度。例如：以丈夫一方名義登記的共有房屋被丈夫擅自出售給第三人，第三人并不知道該房屋實(shí)際的共有情況，而基于信賴登記簿記載事項(xiàng)購買了該房屋，支付了合理價(jià)款，并進(jìn)行了登記，善意第三人取得該房屋產(chǎn)權(quán)。事后，妻子一方以對(duì)賣房一事并不知情也不同意為由，要求解除合同。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，法院很可能會(huì)根據(jù)《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權(quán)處分，雙方訂立的房屋買賣合同無效。但《物權(quán)法》實(shí)施之后，法院就不會(huì)再支持妻子一方的請(qǐng)求，而是最大限度地保護(hù)善意第三人的利益。
夫妻一方應(yīng)怎樣保護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利？
可以通過夫妻財(cái)產(chǎn)加名增加自己作為共有人，使共有房屋的事實(shí)權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人一致，避免另一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。
從法律上來說，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有人。對(duì)于婚姻存續(xù)期間，實(shí)際為夫妻共有的房屋而僅登記在一方名下的婚后財(cái)產(chǎn)，雙方持身份證、結(jié)婚證、房產(chǎn)證去西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心申請(qǐng)辦理變更登記；若是夫妻一方在婚前購買的房產(chǎn)（婚前房產(chǎn)），并已辦理房產(chǎn)證的，在婚姻存續(xù)期間，雙方持身份證、結(jié)婚證、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證向產(chǎn)籍中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，添加配偶一方為房屋共有人，目前這種方式免征契稅。
建議購房者在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)慎重考慮要填寫的產(chǎn)權(quán)人姓名，共有房產(chǎn)的當(dāng)事人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)，就應(yīng)要求作為共有人一并登記，自然也無需加名了。
夫妻以外的其他人，如父母、子女、兄弟姐妹或其他親友要增加為房屋的共有人，怎么辦？
一般只能通過買賣或贈(zèng)與的方式辦理，這兩種方式均須繳納相關(guān)稅收，雙方持申請(qǐng)資料到西安市房產(chǎn)交易管理中心辦理。
